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Guía para comprar una vivienda
Decidir comprar una vivienda
Casi todos nosotros soñamos con ser propietarios de una vivienda: es un activo financiero, un lugar donde construir una familia y una inversión en la comunidad. Según la Oficina de Censos, la tasa de propiedad de vivienda de los Estados Unidos alcanzó un nivel récord en 2003 al llegar al 68.6%. Lamentablemente, aún hay muchas personas que nunca han podido hacer realidad este sueño, simplemente por la imposibilidad de poner en práctica un plan que los prepare para comprar una vivienda.
Si a usted le interesa ser propietario de una vivienda, lo primero que debe hacer es visitar a un asesor de vivienda. Para encontrar un asesor de vivienda en su área, visite www.hud.gov. Su asesor le puede brindar información sobre sus derechos y responsabilidades como propietario.
Consulte a su asesor para determinar cuál es el valor de vivienda que usted puede pagar. Recuerde que poder acceder a un préstamo y reunir los requisitos para el otorgamiento de un préstamo son dos cosas distintas. Asegúrese de que su presupuesto sea suficiente para cubrir los costos adicionales en que deben incurrir los propietarios de vivienda. Existen costos iniciales, entre los cuales se encuentran el pago inicial y los costos de cierre. Puede prever que, para cubrir estos gastos, necesitará un importe que oscilará entre el 5% y el 10% del precio de compra de la vivienda. Para una vivienda cuyo valor es de $80,000, el importe por adelantado estará entre $4,000 y $8,000. Además, incurrirá en otros costos adicionales, como impuestos sobre la propiedad y el seguro del propietario de vivienda. La mayoría de las personas se sorprende con los gastos que implican las pequeñas cosas que necesitan comprar cuando se mudan a la vivienda; por eso, es fundamental establecer un presupuesto realista.
Por último, consulte a las agencias locales que se ocupan de temas de vivienda para saber si usted puede obtener los beneficios de algún programa especial. Muchos gobiernos locales ofrecen programas para ayudar a las personas de bajos ingresos que desean comprar una vivienda. El Departamento de Asuntos de Veteranos (Department of Veterans Affairs) y el Departamento de Agricultura (Department of Agriculture) también ofrecen programas para promover el acceso a la propiedad de vivienda.
Prepararse desde el punto de vista financiero
Antes de consultar a un prestamista, debe realizar una verificación financiera. Los prestamistas analizan qué parte de su ingreso se destinará al pago de la hipoteca y qué parte se destinará a otras deudas. Para un préstamo típico respaldado por el gobierno, otorgado por la Administración Federal de Vivienda (Federal Housing Administration, FHA) o la Administración de Veteranos (Veterans Administration, VA), el prestamista quiere que aproximadamente el 33% del ingreso bruto del prestatario esté disponible para el pago de una hipoteca, lo cual incluye capital, interés, seguro, impuestos y contribuciones.
Los prestamistas también analizan la situación laboral e historial de crédito del prestatario. Si su historial de crédito no es perfecto, existen compañías hipotecarias que operan conforme a la ley, que aprobarán su préstamo. No obstante, es posible que exijan un pago inicial mayor que el habitual y que cobren una tasa de interés más alta. Por eso es conveniente mejorar su situación financiera antes de comprar una vivienda, aunque esto requiera tiempo y esfuerzo.
También es conveniente ahorrar dinero suficiente para realizar un pago inicial. Si bien existen productos de préstamo que exigen un pago inicial de sólo un 5% del precio de compra o menos, cuanto más alto sea su pago inicial, menos tendrá que pedir prestado. Esto aumenta las posibilidades de que su préstamo sea aprobado y de que sus términos le resulten favorables. Además, mejora su situación patrimonial.
Dado que comprar una vivienda puede ser un proceso complejo, tal vez sea conveniente consultar a un agente de bienes raíces. Para encontrar un agente, pídales a su familia y a sus amigos que le recomienden a alguien a quien hayan consultado en alguna oportunidad. Entreviste a varios agentes antes de decidir consultar a uno de ellos. Asegúrese de comprender los detalles de cualquier acuerdo y solicite un ejemplar por escrito.
Financiar su vivienda
Todos los préstamos hipotecarios consisten en capital e interés. El capital es el importe que usted financia inicialmente, y el interés es el importe que paga por pedir prestado el dinero. Lo más probable es que sus pagos de interés sean deducibles de impuestos. Al elegir un préstamo, es posible que pueda elegir el plazo del préstamo y el método de cálculo del interés.
La mayoría de las hipotecas son a 30 años. No obstante, hay prestamistas que ofrecen hipotecas con plazos de 40 años, 20 años, 15 años o 10 años. En general, cuanto más breve sea el plazo de su hipoteca, menor será el interés que deberá pagar durante la vigencia del préstamo. Si bien el pago mensual puede ser ligeramente más alto en un préstamo con un plazo menor, esto podría compensarse con las tasas de interés reducidas. Además, acumulará valor residual sobre la vivienda mucho más rápido. Según la fundación Fannie Mae, seleccionar un plazo para un préstamo implica establecer un equilibrio entre cuán bajo usted desea que sea su pago de hipoteca mensual y cuán rápido quiere y puede ser propietario de la vivienda sin deuda alguna.
También pueden ofrecerle la posibilidad de elegir entre un préstamo con tasa fija y un préstamo con tasa variable. Un préstamo con tasa fija siempre tendrá la misma tasa de interés, de manera que usted sabrá el importe exacto de sus pagos mensuales. Un préstamo con tasa variable, denominado Hipoteca con Tasa Ajustable (Adjustable Rate Mortgage, ARM) habitualmente tiene una tasa inicial más baja que un préstamo con tasa fija. No obstante, con una ARM, la tasa de interés puede cambiar y hacer que sus pagos sean mayores o menores, según las condiciones imperantes en el mercado.
Es importante consultar a varios prestamistas antes de seleccionar uno: existen diversas opciones a las que puede recurrir para obtener un préstamo para vivienda. Los bancos, las cooperativas de crédito y las instituciones de ahorro y préstamo ofrecen hipotecas. Comuníquese con distintos prestamistas para consultarles acerca de sus productos de préstamo. También puede usar Internet para encontrar información sobre prestamistas. Cuídese de los prestamistas abusivos. Según Fannie Mae, las comisiones de préstamos no deben exceder el 5% del importe del préstamo, salvo que usted pague más para obtener una tasa de interés menor.
Una vez que haya seleccionado el producto de préstamo correcto, obtenga la preaprobación del préstamo. Contar con una carta de preaprobación puede ayudarle a acelerar los trámites cuando usted realiza una oferta sobre una vivienda.
Si no puede pagar su hipoteca
Una hipoteca es una deuda garantizada. Eso significa que el préstamo está garantizado mediante un bien otorgado en garantía (es decir, su vivienda). Si usted no cumple con un préstamo garantizado, el prestamista puede reclamar las sumas de dinero que se le adeudan presentando una reclamación sobre la propiedad. De acuerdo con la Asociación de Banqueros Hipotecarios (Mortgage Bankers Association), a fines de 2003, el 1.29% de los préstamos se encontraba en proceso de ejecución hipotecaria. Entre los préstamos subprima (“sub-prime”), la tasa de mora fue del 11.59%. Afortunadamente, muchos prestamistas están implementando prácticas responsables de mitigación de pérdidas. Otros están recibiendo presión del Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (Department of Housing and Urban Development, HUD) y sus aseguradores hipotecarios privados para que encuentren maneras de reducir los porcentajes de préstamos en mora y les permitan regularizar su situación.
A continuación, se mencionan algunas alternativas a la ejecución hipotecaria:
-Reclamación parcial: es el caso en que la compañía de seguros hipotecarios correspondiente a su préstamo le presta dinero para poner al día su préstamo. Si su préstamo tiene un seguro hipotecario, la compañía de seguros debe asumir las pérdidas si usted incurre en incumplimiento. Para ayudarle a conservar su vivienda, la compañía de seguros hipotecarios puede ofrecerle una opción que le permitirá ponerse al día con el préstamo. Muchas compañías de seguros hipotecarios tienen personal entrenado disponible para ayudar a las personas que tengan dificultades para realizar sus pagos hipotecarios.
-Modificación directa: es un acuerdo que cambia efectivamente el plazo de su préstamo. La modificación puede reducir la tasa de interés y los pagos a una cantidad que usted pueda pagar. El prestamista incluso podría utilizar la modificación para sumar a su saldo actual los pagos no efectuados. Esto podría hacer que los pagos mensuales de su préstamo aumentaran; por lo tanto, usted debería probar que podrá realizar ese pago mayor sin volver a incurrir en incumplimiento.
-Indulgencia: es un acuerdo por escrito mediante el cual usted envía al prestamista un importe en una suma global. Luego, cada mes usted realiza su pago habitual más la mitad de su pago hipotecario. Por ejemplo, si su pago hipotecario habitual es de $600 por mes, su pago inicial en una suma global oscilaría entre $500 y $800. Luego, cada mes y hasta ponerse al día, su pago sería de $900 ($600 más $300). La mayoría de los planes de indulgencia de pago se extienden entre tres y seis meses.
-Dificultad permanente: se produce cuando ya no puede realizar los pagos hipotecarios. Es posible que su compañía hipotecaria acepte postergar la ejecución hipotecaria de su casa por hasta 120 días para darle tiempo para venderla. Si, cuando vende la casa, obtiene menos de lo que adeuda sobre esta, el prestamista puede perdonarle (no hacerle pagar) la diferencia.
-Escritura en lugar de ejecución hipotecaria: es el caso en el cual usted, voluntariamente, otorga la escritura de la propiedad al inversionista (o al gobierno) a cambio de la liberación de todas sus obligaciones en virtud de la hipoteca. Si bien usted pierde su casa, generalmente esto es preferible a la ejecución hipotecaria dado el costo y el trauma emocional que causa una ejecución hipotecaria. Además, es menos perjudicial para su calificación crediticia. En algunos casos, la Administración Federal de Vivienda (FHA) incluso paga un estipendio al prestatario para que otorgue una escritura en lugar de la ejecución hipotecaria.
-Venta en descubierto: también conocida como una liquidación corta, funciona cuando los valores de una propiedad han disminuido desde que el prestatario sacó la hipoteca. Le permite vender por un valor menor al importe total que adeuda. En los préstamos VA, el Departamento de Asuntos de Veteranos está facultado para comprar a inversionistas préstamos en mora y encargarse del pago del préstamo hipotecario. Llevar a cabo una venta en descubierto es una opción del gobierno y no todos los prestatarios reúnen los requisitos.
-Escritura de renuncia: es aquella que transfiere todos los derechos del prestatario sobre una propiedad en particular. Al aceptar dicha escritura, el comprador asume todos los riesgos. Dicha escritura no otorga ninguna garantía en cuanto al título, sino que simplemente transfiere al comprador todos los derechos del otorgante de la escritura.
Si tiene problemas para realizar los pagos de su préstamo para vivienda, llame al HUD al 888-466-3487. Si su préstamo para vivienda está respaldado por el Departamento de Asuntos de Veteranos, llame a su centro VA local. También puede solicitar ayuda a su representante local de United Way. Para encontrar a su representante local de United Way, visite http://national.unitedway.org.
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